STJ impõe limite à retenção de valores em casos de distratos imobiliários por iniciativa do comprador

Em 24/11/2025, o Superior Tribunal de Justiça concluiu o julgamento virtual do REsp 2.194.055/SP (2025/0024963-2) e decidiu que, nas relações de consumo envolvendo promessa de compra e venda de imóvel, a cláusula penal em caso de distrato por culpa do comprador não pode resultar na perda total dos valores pagos, ainda que o contrato tenha sido firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). 

No caso julgado, o distrato firmado previa a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato pela construtora, o que, para efeitos práticos daquele litígio, abarcava todo o montante já pago pelo comprador.  

Embora autorizada pelo artigo 32-A da Lei do Distrato (Lei 6.766/79), tal cláusula foi considerada abusiva pela Terceira Turma do STJ por ferir os preceitos do Código de Defesa do Consumidor, especialmente os seus artigos 51, inciso II, e 53, que consideram abusivas as cláusulas contratuais que preveem a perda total das parcelas pagas: situação que se materializou no caso concreto. A Corte também aplicou o artigo 413 do Código Civil, o qual autoriza a redução equitativa da cláusula penal quando excessiva. 

Sob esse entendimento, o Tribunal determinou a mudança do parâmetro de retenção para corresponder aos valores efetivamente pagos (e não mais sobre o valor global do contrato), autorizando, ainda, para fins de equilíbrio dessa nova equação, a majoração do percentual para o patamar de 25%. 

Assim afirmou o Ministro Relator Moura Ribeiro: 

(...) Por essas razões, seguindo na linha do que já decidido pela Terceira Turma desta Corte, que reconhece a inafastabilidade do Código de Defesa do Consumidor em hipóteses como a presente, como forma de evitar a excessiva onerosidade e o enriquecimento ilícito, a redução da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato (previsto pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/79), para 25% do valor pago se mostra em tudo e por tudo razoável, na medida em que possibilita ao devedor recuperar a maior parte daquilo que despendeu. 

Além disso, reafirmou-se que, nas relações de consumo, a restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata, sendo considerada abusiva qualquer cláusula que imponha devolução apenas após o término da obra ou de maneira parcelada (Súmula 543/STJ). 

Essa decisão consolida a primazia do CDC mesmo após a vigência da Lei do Distrato, reforçando a proteção do comprador e coibindo práticas contratuais desequilibradas no mercado imobiliário. 

Elaborado por: Marcela Teixeira e Luís Eduardo

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