STJ define em julgamento de recurso repetitivo os efeitos da quitação da dívida em imóvel com alienação fiduciária após a Lei 13.465/2017.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, em recente julgamento de recurso repetitivo (Tema 1.288), o entendimento acerca das regras sobre os efeitos da quitação da dívida em contratos de compra e venda de imóveis com garantia de alienação fiduciária. Sob a relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, o colegiado definiu uma tese jurídica que delimita tais efeitos levando em consideração as inovações trazidas pela Lei 13.465/2017, esclarecendo os marcos temporais para a retomada do contrato ou o exercício do direito de preferência.

A Lei 9.514/1997, conhecida como a Lei da Alienação Fiduciária de Imóveis, instituiu o sistema de financiamento imobiliário e passou a regular as diretrizes do sistema de alienação fiduciária de coisa imóvel no Brasil. Ela permite que o devedor fiduciante transfira a propriedade do imóvel de forma temporária e condicionada ao credor fiduciário como forma de garantia até a quitação da dívida, regulamentando também o procedimento em caso de ocorrência de inadimplência.

Ocorre que este regime jurídico passou por alterações significativas com a promulgação da Lei 13.465/2017, que ficou amplamente conhecida como a Lei da Regularização Fundiária. A mudança mais emblemática, cerne da controvérsia no STJ, foi a alteração que tal normativa promoveu na legislação anterior ao incluir o parágrafo 2º-B no artigo 27, modificando com isso o regime da alienação fiduciária de imóvel.

A partir de tal alteração, é previsto que após a consolidação da propriedade em nome do credor, o devedor não pode mais purgar a mora, ficando assegurado a ele apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel. Segundo o Ministro Relator Villas Bôas Cueva, esse é o entendimento que vem sendo reiterado no âmbito do STJ.

Conforme destacado pelo Ministro, o entendimento do tribunal foi pacificado por meio das seguintes teses:

1) Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do artigo 34 do Decreto-Lei 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário.

2) A partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no parágrafo 2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/1997.

Com isso, o STJ estabeleceu que a aplicação da Lei 13.465/2017 não depende da data em que o contrato foi assinado, mas sim do estágio em que se encontra a dívida. Foi firmado que se o devedor já havia quitado o atraso (purgado a mora) antes da nova lei entrar em vigor, seu direito à retomada do contrato é considerado um ato jurídico perfeito e deve ser respeitado. Todavia, caso a propriedade já tenha sido retomada pelo credor (consolidada) e o devedor ainda estivesse inadimplente quando a lei de 2017 entrou em vigor, aplica-se imediatamente a nova diretriz.

A pacificação deste entendimento pelo STJ, sob o rito dos recursos repetitivos, representa um avanço significativo para a segurança jurídica das transações imobiliárias no Brasil. Ao definir marcos temporais claros para a aplicação da Lei nº 13.465/2017, o Tribunal Superior mitiga o risco de interpretações divergentes e reduz a litigiosidade no setor habitacional. Esta decisão confere a necessária previsibilidade aos credores e clareza aos devedores, garantindo que o Sistema de Financiamento Imobiliário opere sobre regras claras e preestabelecidas.

Elaborado por Fernando Arruda e Maria Saunders

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