STJ afasta usucapião em Área de Preservação Permanente e reforça primazia da função ambiental da propriedade
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O julgamento do Recurso Especial nº 2.211.711/MT, relatado pela Ministra Nancy Andrighi na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidou entendimento rigoroso sobre a impossibilidade de aquisição de propriedade por usucapião em Áreas de Preservação Permanente (APP). A controvérsia teve origem em uma ação reivindicatória proposta com o objetivo de reaver a posse de área ocupada irregularmente.
O Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso reconheceu o caráter antijurídico da ocupação em APP. Ao apreciar o recurso, o STJ reafirmou que, embora as APPs não sejam, em regra, bens públicos – podendo estar inseridas em domínios privados - submetem-se a severas limitações administrativas impostas pelo Código Florestal. Trata-se de restrição legal que condiciona o exercício do direito de propriedade ao atendimento da função socioambiental, impondo obrigações de natureza propter rem, vinculadas à coisa e oponíveis a qualquer titular ou possuidor.
Essas limitações visam à proteção dos recursos hídricos, da biodiversidade e da estabilidade geológica, vedando, como regra, a supressão de vegetação e a edificação, salvo hipóteses legais excepcionais. Nesse contexto, o ponto central do julgamento residiu na qualificação da posse exercida em desconformidade com tais restrições como posse juridicamente inapta à aquisição da propriedade.
O STJ entendeu que admitir a usucapião em áreas ambientais protegidas estimularia invasões e ocupações irregulares, comprometendo a efetividade do poder de polícia ambiental e fragilizando a tutela do meio ambiente. A consolidação de situações fáticas ilícitas por meio da prescrição aquisitiva revelaria afronta direta ao artigo 225 da Constituição Federal, que consagra o direito fundamental ao meio ambiente ecologicamente equilibrado como bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida.
Assim, ainda que comprovado o lapso temporal exigido para a usucapião, a posse exercida em violação às normas ambientais foi considerada juridicamente inidônea à aquisição da propriedade, por carecer do requisito da juridicidade. No conflito entre interesses individuais e coletivos, prevalece a tutela ambiental, enquanto direito difuso de natureza transindividual.
Dessa forma, a ocupação humana e a exploração econômica nessas áreas somente são admitidas em hipóteses legais excepcionais, tais como nos casos de utilidade pública, interesse social ou atividades de baixo impacto ambiental, e ainda assim condicionadas à prévia autorização do poder público competente.
No âmbito do município do Recife, os Imóveis de Proteção de Área Verde (IPAV), instituídos e regulamentados pela LPUOS (Lei nº 19.426/25) e pelo Plano Diretor, constituem unidades de equilíbrio ambiental urbano, destinadas à preservação da vegetação relevante para a paisagem, o microclima e a qualidade ambiental da cidade.
Com efeito, a legislação urbanística do Recife impõe restrições relevantes, determinando a preservação mínima de 70% da área verde cadastrada e submetendo qualquer intervenção a licenciamento específico, condicionado à aprovação do Conselho de Desenvolvimento Urbano (CDU) e dos órgãos ambientais competentes. Trata-se, igualmente, de limitação administrativa ao direito de propriedade.
Embora IPAV e APP integrem regimes jurídicos distintos – o primeiro de natureza urbanística municipal e o segundo de matriz ambiental federal –, o entendimento jurisprudencial do STJ reforça, em perspectiva mais ampla, a compreensão de que limitações ambientais, também no âmbito da normativa municipal, podem condicionar o exercício da propriedade e a juridicidade da posse.
Nessa sentido, a limitação administrativa pode impedir que a posse exercida em desconformidade com o regime jurídico ambiental seja considerada apta à aquisição da propriedade por usucapião. A ocupação humana somente estaria legitimada nas hipóteses excepcionais de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, previstas em lei.
Consolida-se, portanto, a compreensão de que a proteção da vegetação contínua, da estabilidade geológica e do equilíbrio ambiental urbano e rural podem constituir óbice jurídico à prescrição aquisitiva quando a posse se desenvolve em afronta às restrições legais, reafirmando a primazia da função socioambiental da propriedade no ordenamento constitucional brasileiro.
Elaborado por Anna Chaves e Bernardo Ramalho
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