STF forma maioria pela imunidade do ITBI na integralização de capital de empresas imobiliárias (Tema 1.348)

No último dia 29 de setembro de 2026, com a apresentação do voto-vista do Ministro Alexandre de Moraes, o Supremo Tribunal Federal (STF) formou maioria de votos (6x2) no julgamento do Tema 1.348, com repercussão geral, para reconhecer que a imunidade tributária do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI na integralização do capital social não depende da atividade exercida pela empresa. Para as holdings imobiliárias e patrimoniais, o efeito prático vai além da tese. A discussão com os Municípios tende a deixar de ser a atividade da sociedade e a passar a ser a substância e o valor da operação.

O Tema é oriundo do Recurso Extraordinário n.º 1.495.108/SP, interposto por uma empresa contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que considerou válida a cobrança de ITBI pela Prefeitura de Piracicaba na integralização de um imóvel ao capital social da recorrente, afastando, portanto, a imunidade tributária. A controvérsia estava em saber se a ressalva do art. 156, §2.º, I, da Constituição Federal, relativa à atividade preponderante de compra e venda ou locação de imóveis, alcança também a integralização de capital.

Pelo entendimento majoritário, a imunidade tributária do ITBI na integralização de capital social é incondicionada, ou seja, independe da atividade econômica exercida pela empresa e se estende, inclusive, às empresas com atividade preponderantemente imobiliária.

A tese proposta pelo Relator, Ministro Edson Fachin, incorporou a ressalva sugerida pelo Ministro Cristiano Zanin, afastando a imunidade nos casos de simulação ou fraude à lei praticadas com o objetivo de usufruir indevidamente do benefício. É nessa ressalva que deve se concentrar o ponto de atenção para quem estrutura sociedades patrimoniais, pois, afastado o critério da atividade, resta ao Município questionar a operação em si. Ganham peso, por isso, (i) a regularidade dos atos societários de subscrição e integralização, (ii) a correspondência entre o valor do imóvel e o capital efetivamente subscrito e (iii) a documentação que demonstre a finalidade da operação.

O voto do Relator também ressalvou que tal imunidade fica limitada ao valor efetivamente destinado à integralização do capital social, conforme entendimento firmado pelo STF no Tema 796 (RE 796.376/SC). Naquele julgamento, fixou-se a tese de que a imunidade em relação ao ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Na prática, mesmo com a imunidade reconhecida, o ITBI poderá ser exigido sobre a parcela do valor dos bens que exceder o valor do capital social integralizado.

A aplicação do Tema 796 já tem gerado diversas disputas judiciais com os Municípios na integralização de imóveis. Isso porque é comum que o contribuinte integralize o imóvel pelo valor constante de sua declaração de Imposto de Renda, enquanto o Município o avalia unilateralmente pelo “valor de mercado”, exigindo ITBI sobre a diferença entre os valores. O Tema 1.348 não resolve essa discussão.

Apesar da maioria formada, o julgamento do Tema 1.348 ainda não foi concluído. O caso foi pautado para sessão do Plenário Virtual, a ser realizada entre 09 e 19 de outubro de 2026, na qual deverão ser proferidos os votos dos Ministros remanescentes. Até a conclusão do julgamento, além da possibilidade de eventual mudança nos votos já proferidos, permanecem em aberto questões relativas à redação final da tese e à eventual modulação de seus efeitos, inclusive quanto à possibilidade de restituição dos valores de ITBI recolhidos no passado.

Diante desse cenário, recomenda-se que as empresas que recolheram ITBI em integralizações de imóveis nos últimos 05 (cinco) anos avaliem, desde já, a possibilidade de buscar a restituição dos valores pagos, de modo a resguardar seu direito diante de eventual modulação dos efeitos do julgamento do Tema 1.348.

Para operações em curso ou futuras, merecem especial atenção o valor atribuído aos bens, a parcela efetivamente destinada ao capital social e a documentação societária, a fim de mitigar a exposição à cobrança do imposto sobre o valor excedente, nos termos do Tema 796, e a questionamentos fundados na ressalva de simulação ou fraude.  

Elaborado por: Isabella Bieging e Thiago Toscano

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