STJ define novas regras para locações de imóveis para curta (ou curtíssima) temporada através de plataformas digitais
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Na data de ontem (07/05/2026), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por maioria apertada de votos (5x4), decidiu que a locação de imóveis por curta temporada em condomínios residenciais, quando realizada de forma reiterada e profissional por meio de plataformas digitais como o AIRBNB, dependerá de aprovação prévia dos condôminos, mediante um quórum qualificado de dois terços.
O entendimento foi firmado no bojo do REsp nº 2.121.055/MG (2023/0353644-9), cujo julgamento envolveu o pleito de uma condômina que buscava manter a locação temporária de seu imóvel por meio de plataformas digitais, apesar da resistência do condomínio. A autora/recorrente contou, durante o julgamento, com a assistência simples do AIRBNB PLATAFORMA DIGITAL LTDA., que também realizou sustentação oral.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, votou por manter o acórdão exarado pelo Tribunal de Justiça mineiro, o qual, harmonizando o direito de propriedade com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde dos demais condôminos, havia reformado a sentença prolatada pelo juízo de primeira instância que julgara procedente a demanda contra o Condomínio. A tese invocada pelo Tribunal do triângulo mineiro foi lastreada nos precedentes do STJ que admitiam a vedação à locação de unidades habitacionais de condomínios edilícios por meio da plataforma “Airbnb” quando prevista a restrição na convenção de condomínio.
No julgamento concluído ontem, no entanto, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça foi mais além. Isso porque concluiu a ministra Relatora: “A mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos, e, na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades”, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.
O que antes era a permissão como regra transmutou-se, agora, para a proibição como regra (!), representando, assim, um verdadeiro giro de 180º – o que foi acompanhado pelos ministros Raul Araújo, João Otávio de Noronha, Daniela Teixeira e Isabel Gallotti; ficando vencidos os ministros Humberto Martins, Antônio Carlos Ferreira, Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gambogi, que sustentaram a tese de que o simples uso de plataformas digitais não transforma automaticamente a locação residencial em atividade comercial.
Essa decisão reforça a autonomia dos condomínios na regulamentação do uso das unidades residenciais e tende a influenciar diretamente a dinâmica comercial dos proprietários que utilizam plataformas digitais para locações de curta duração. Com esse novo entendimento firmado pelo STJ, condôminos deverão exigir aprovação qualificada em assembleia para autorizar esse tipo de exploração econômica, especialmente quando houver características semelhantes à atividade de hospedagem.
Embora essa decisão tenha sido proferida por todos os ministros que integram as Turmas de Direito Privado do STJ, essa discussão ainda está longe de terminar, isso porque a condômina recorrente também interpôs contra o acórdão do TJMG o Recurso Extraordinário, alegando violação ao direito de propriedade e ao princípio da autonomia privada, de sorte que, após esgotadas todas as vias recursais no âmbito do Tribunal da Cidadania, o caso certamente ainda terá vida longa no seio do Supremo Tribunal Federal.
Continuaremos acompanhando todos os desdobramentos, que são relevantes diante do crescimento das plataformas digitais e da expansão do mercado de locações por temporada no Brasil.
Elaborado por: André Carvalho e Luís Magalhães
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