STF reconhece imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social, inclusive para empresas imobiliárias
O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, no dia 19 de outubro de 2026, o julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108 (Tema 1.348 da repercussão geral), decidindo, por 8 votos a 2, que a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas independe da atividade econômica exercida pela empresa.
Com isso, a imunidade constitucional também alcança holdings patrimoniais, incorporadoras e empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.
O que estava em discussão?
O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal estabelece que não incide o ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica para integralização de capital social e nas transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa. A norma ainda prevê uma ressalva relacionada à atividade preponderante imobiliária da empresa adquirente.
A controvérsia consistia em definir se essa restrição também alcançaria a integralização de capital social, como sustentavam diversos municípios, que exigiam ITBI quando a beneficiária exercia predominantemente atividades imobiliárias.
O que o STF decidiu?
Prevaleceu o entendimento do relator, Ministro Edson Fachin, segundo o qual a ressalva constitucional relativa à atividade preponderante da empresa se aplica às transmissões decorrentes de reorganizações societárias, mas não àquelas realizadas para integralização do capital social.
Assim, a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada quanto à atividade econômica da pessoa jurídica, não podendo ser afastada exclusivamente porque a empresa atua no mercado imobiliário.
O STF fixou a seguinte tese de repercussão geral:
"A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão."
Por ter sido proferida em regime de repercussão geral a decisão deverá orientar o julgamento dos demais processos que discutem a mesma questão constitucional.
Quais os limites da decisão?
Em primeiro lugar, permanece aplicável o entendimento firmado no Tema 796/STF, segundo o qual a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o montante destinado à integralização do capital social.
Em segundo lugar, a decisão não impede a fiscalização de operações que envolvam simulação ou fraude à lei. Os municípios poderão questionar situações em que a estrutura societária tenha sido artificialmente utilizada para obter a imunidade de forma indevida, desde que demonstrados os pressupostos legais pertinentes.
Portanto, a imunidade pressupõe uma efetiva operação de integralização de capital social, não alcançando indistintamente qualquer transferência de imóveis para pessoas jurídicas.
Quais são os impactos para empresas e holdings patrimoniais?
A mudança é relevante para holdings patrimoniais, empresas imobiliárias, incorporadoras e empresários que pretendam organizar ou reorganizar seus ativos por meio de estruturas societárias utilizadas no planejamento patrimonial e sucessório.
Em termos práticos, a decisão tende a trazer maior previsibilidade, já que operações que hoje enfrentam questionamentos ou cobranças municipais poderão passar a ser analisadas sob uma orientação mais uniforme.
Com o entendimento firmado pelo STF, a atividade imobiliária, isoladamente, deixa de constituir fundamento válido para afastar a imunidade constitucional, conferindo maior segurança jurídica às operações de capitalização de sociedades mediante transferência de imóveis.
A decisão também poderá repercutir sobre cobranças municipais ainda em discussão, inclusive em processos administrativos e judiciais nos quais a exigência do ITBI tenha sido fundamentada exclusivamente na atividade preponderante da empresa adquirente.
E quanto aos valores de ITBI já recolhidos?
A possibilidade de recuperação dos valores anteriormente recolhidos deverá ser avaliada individualmente, considerando as circunstâncias de cada operação, os prazos aplicáveis e eventual definição futura do STF quanto à modulação dos efeitos da decisão.
Até o momento, não houve deliberação específica sobre modulação, questão que poderá ser suscitada posteriormente, inclusive por meio de embargos de declaração.
Dessa forma, embora o entendimento firmado seja favorável aos contribuintes, a restituição de valores anteriormente pagos não é automática, dependendo da análise da operação, da causa da cobrança, dos prazos prescricionais e de eventuais limitações temporais que venham a ser estabelecidas.
Conclusão
O julgamento do Tema 1.348 representa uma importante definição jurisprudencial sobre a imunidade do ITBI, ao reconhecer que a integralização de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas está protegida constitucionalmente, independentemente de a empresa exercer atividade preponderantemente imobiliária.
A decisão fortalece a segurança jurídica nas operações de capitalização societária e no planejamento patrimonial e sucessório, preservados os limites relativos ao valor efetivamente integralizado e à vedação de operações simuladas ou fraudulentas.
Para as empresas que já recolheram ITBI nessas circunstâncias ou que pretendem realizar novas integralizações, recomenda-se avaliar individualmente as operações, a documentação societária e as medidas administrativas ou judiciais eventualmente cabíveis.
Elaborado por: Anna Chaves e Bárbara Guedes
E-mail: tributario@mellopimentel.com.br
Comentários