STF afasta a utilização da área do imóvel como critério autônomo para diferenciação das alíquotas de IPTU
Em 5 de agosto de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF), por unanimidade, firmou o entendimento de que é inconstitucional a instituição de alíquotas diferenciadas de IPTU com fundamento exclusivamente na área do imóvel. A decisão foi proferida no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1.593.784, submetido ao regime da repercussão geral, sob o Tema 1.455, de relatoria do Ministro Dias Toffoli.
A controvérsia decorreu da interpretação das alterações promovidas pela Emenda Constitucional nº 29/2000, que passou a admitir a progressividade fiscal do IPTU em razão do valor do imóvel, bem como a adoção de alíquotas diferenciadas em função de sua localização e uso.
No caso concreto, o município de Chapecó (SC) estabeleceu alíquota de 1% para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², enquanto aos demais imóveis era aplicada a alíquota de 0,5%. O Município sustentava que a maior área construída representaria uma utilização mais intensa do solo urbano e maior capacidade contributiva presumida, circunstâncias que justificariam a aplicação de percentual mais elevado.
O STF, contudo, afastou esse entendimento. Segundo a Corte, a dimensão do imóvel não constitui critério constitucionalmente previsto para estabelecer a progressividade das alíquotas do IPTU. Conforme destacado pelo Ministro Relator, a metragem do imóvel não se confunde com seu valor, localização ou uso, não sendo permitido aos Municípios criar critérios adicionais de progressividade além daqueles admitidos pela Constituição Federal.
Importante destacar, contudo, que a decisão não impede que a área continue sendo considerada na apuração do valor venal do imóvel, que constitui a base de cálculo do IPTU. O que o STF afastou foi a utilização da metragem como parâmetro direto e autônomo para a definição da alíquota aplicável.
A decisão importa em relevantes impactos para o mercado imobiliário, especialmente para proprietários e empresas que administram portfólios imobiliários, e reforça a relevância da análise integrada dos aspectos imobiliários e tributários na gestão patrimonial, para a identificação e mitigação de eventuais encargos fiscais indevidos.
O entendimento firmado pelo STF indica a necessidade de revisão da legislação aplicável e dos respectivos lançamentos municipais que estabeleçam alíquotas diferenciadas de IPTU unicamente com base na metragem do imóvel, de modo a adequá-los aos parâmetros constitucionais definidos pela Corte Suprema.
Nesse contexto, recomenda-se a análise dos lançamentos e carnês de IPTU dos imóveis potencialmente afetados, a fim de verificar eventual aplicação indevida de alíquota em razão exclusivamente de sua área construída.
Identificada cobrança em desconformidade com o entendimento firmado no julgamento do Tema 1.455, poderão ser avaliadas, conforme as particularidades de cada caso, as medidas administrativas ou judiciais cabíveis para adequação da tributação e eventual recuperação de valores recolhidos indevidamente, observados os prazos e demais requisitos legais aplicáveis.
Elaborado por: Rodrigo Justino e Felipe Robalinho
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