CNJ afasta a exigência de escritura pública na alienação fiduciária de bens imóveis

Em 24 de julho de 2026, o Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell Marques julgou procedente Pedido de Providências ajuizado pela União Federal perante o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), afastando a exigência de escritura pública para a constituição da garantia de alienação fiduciária sobre imóveis em operações realizadas fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A controvérsia teve origem em 2024, quando os Provimentos CNJ nº 172, 175 e 177 alteraram o Código Nacional de Normas (art. 440-AO) para restringir a possibilidade de instrumento particular com eficácia de escritura pública apenas às instituições financeiras integrantes do SFI e do SFH. A tese restritiva fundamentava-se na interpretação do artigo 108 do Código Civil, que exige escritura pública para negócios jurídicos imobiliários de valor superior a trinta salários mínimos.

A União sustentou, e o Corregedor acolheu, que o próprio artigo 108 do Código Civil ressalva as hipóteses em que a lei não dispuser em contrário. O artigo 38 da Lei Federal nº 9.514/1997, legislação especial aplicável à alienação fiduciária de imóveis, autoriza expressamente a formalização por instrumento público ou particular, independentemente do perfil do credor. Com base nesse entendimento, o CNJ concluiu que os provimentos de 2024 extrapolaram o poder regulamentar da Corregedoria ao criar restrição não prevista na lei federal, e determinou a adequação do Código Nacional de Normas para permitir a formalização por instrumento particular por qualquer credor, pessoa física ou jurídica, inclusive em operações de alienação fiduciária de imóveis fora do SFI e do SFH.

As implicações práticas dessa decisão sobre a dinâmica do mercado imobiliário são profundas e estruturais. A dispensa da lavratura de escritura pública em Tabelionato de Notas reduz custos e prazos na constituição da garantia. Anteriormente, a exigência do ato notarial impunha aos adquirentes e empreendedores o pagamento simultâneo de emolumentos notariais e registrais. A eliminação da etapa notarial desonera a aquisição imobiliária, reduz o custo final dos empreendimentos para o consumidor, viabiliza linhas de financiamento mais competitivas e agiliza o fluxo dessas operações.  

Além disso, a medida confere maior agilidade às vendas com financiamento direto, modalidade de grande relevância no segmento de loteamentos urbanos e incorporações imobiliárias. As empresas loteadoras e incorporadoras que formalizam contratos de venda parcelada diretamente com o adquirente passam a poder constituir a alienação fiduciária por instrumento particular, eliminando agendamentos e burocracias em cartório de notas.

Por fim, para assegurar a estabilidade das relações jurídicas e evitar uma enxurrada de litígios, o julgamento estabeleceu regras claras de transição e de preservação dos atos praticados. Ficou decidido que os instrumentos particulares que, celebrados sob a vigência das normas de 2024, haviam sido recusados ou postos em exigência tiveram sua validade formal expressamente convalidada, o que reduz o risco de questionamento sobre operações já estruturadas.

A decisão não extingue a escritura pública, tampouco a torna inválida: ela cria uma faculdade. As partes continuam livres para optar pela lavratura em Tabelionato de Notas quando isso for de seu interesse. As escrituras públicas efetivamente lavradas durante o período de vigor dos provimentos de 2024 permanecem hígidas e perfeitas. Cabe ressaltar que a dispensa vale para a constituição da garantia de alienação fiduciária disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, em operações fora do SFI e do SFH. Não se trata de dispensa geral de escritura pública para qualquer negócio jurídico imobiliário, que permanece submetido à regra do artigo 108 do Código Civil.

Entretanto, a constituição da propriedade fiduciária e o nascimento do direito real de garantia continuam dependendo obrigatoriamente do registro do contrato particular na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis (RGI) competente, mantendo-se inalterado e preservado o rigoroso controle de legalidade e a qualificação registral exercida pelos Oficiais de Registro.

A decisão de 24 de julho de 2026 é um ato administrativo da Corregedoria Nacional de Justiça, que organiza a atuação dos serviços notariais e registrais, não uma alteração legislativa, e não corresponde a uma decisão judicial transitada em julgado. Ou seja, o tema ainda pode ser revisto pelo Poder Judiciário, e o cenário normativo pode se alterar até a formação de um entendimento definitivo.

Elaborado por: Mariana Leão e Júlia Brasilino

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