CIB: o “CPF dos Imóveis” e os novos impactos na fiscalização tributária e no mercado imobiliário

Em continuidade à análise sobre os impactos do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apresentada pelo nosso time tributário no início do ano, o “CPF dos Imóveis” se propõe a transformar não apenas a organização cadastral dos imóveis no país, mas também a forma de fiscalização tributária sobre operações imobiliárias.

Com a criação de um identificador único nacional para cada imóvel, dados hoje dispersos entre cartórios, prefeituras, Receita Federal, INCRA, órgãos ambientais e concessionárias de serviços públicos passarão a ser integrados em uma base única vinculada ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).

Na prática, essa integração amplia significativamente a capacidade de fiscalização do poder público, especialmente em relação ao ITBI e ao ITCMD. No caso do ITBI, os municípios passarão a ter acesso ao histórico completo do imóvel, incluindo transações anteriores, avaliações fiscais, financiamentos e alterações patrimoniais. Esse modelo tende a dificultar práticas como subavaliações em operações de compra e venda, cessões de direitos e cessões de promessa de compra e venda.

Operações que antes apresentavam maior grau de informalidade — especialmente aquelas envolvendo imóveis na planta ou ainda não regularizados — passarão a ter maior rastreabilidade, permitindo às autoridades identificar sucessivas transferências vinculadas ao mesmo imóvel.

O CIB também impacta situações de usucapião. Embora não haja incidência de ITBI nesse tipo de aquisição, o cruzamento de informações poderá facilitar tanto a comprovação da posse quanto a identificação de eventuais fraudes possessórias, por meio de dados de consumo, ocupação e utilização econômica do imóvel.

Outro reflexo relevante envolve a locação imobiliária. A integração de dados permitirá identificar inconsistências entre a ocupação efetiva do imóvel e as declarações fiscais do proprietário, ampliando a fiscalização sobre receitas locatícias não declaradas.

Em relação ao ITCMD, os Estados passarão a contar com informações mais precisas sobre o patrimônio imobiliário, dificultando, por exemplo, subavaliações em inventários, doações e outros processos sucessórios. Valores declarados poderão ser confrontados com histórico de mercado, avaliações fiscais e registros vinculados ao imóvel.

Além disso, o sistema fortalece mecanismos de prevenção e combate à ocultação patrimonial e à lavagem de dinheiro, ao tornar mais rastreável a vinculação entre imóveis, pessoas físicas e pessoas jurídicas.

Importante destacar que o CIB não cria tributos. Seu principal efeito é ampliar a transparência, a rastreabilidade e a capacidade de fiscalização do Fisco sobre o

patrimônio imobiliário em âmbito nacional, com impactos diretos e indiretos sobre ITBI, ITCMD, IPTU, ITR e operações imobiliárias em geral.

Elaborado por: Fabiana Pessoa e Mariana Leão

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