A importância dos novos temas repetitivos do Superior Tribunal de Justiça para o mercado imobiliário
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Há pouco mais de um mês, mais especificamente no dia 4 de agosto de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (formada pelas 3ª e 4ª Turmas da Corte) afetou simultaneamente três importantes matérias de suma importância para o setor imobiliário no Brasil, com o objetivo de uniformizar as seguintes teses jurídicas:
TEMA 1464: Definir o percentual e a respectiva base de cálculo dos valores que o vendedor poderá reter na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador/consumidor, de contratos de compra e venda de imóvel não edificado (lote/terreno) firmados posteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).
TEMA 1465: Definir o percentual e a respectiva base de cálculo dos valores que o vendedor poderá reter na rescisão, por iniciativa e culpa do comprador/consumidor, de contratos de compra e venda de imóvel firmados anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).
TEMA 1466: Definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos a regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.
Todos os Recursos Especiais que tratam dessas matérias são da relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, responsável pela proposta de afetação dos temas sob o rito dos recursos repetitivos previsto nos arts. 1.036 a 1.041 do Código de Processo Civil, ao argumento de existência de “número expressivo de processos com fundamento em idêntica questão de direito, a evidenciar o caráter multitudinário da controvérsia”.
De acordo com o Presidente da Comissão Gestora de Precedentes do STJ, “foram localizados, pelo menos, 424 julgados, sendo 379 decisões monocráticas e 45 acórdãos” sobre o tema 1466, bem como a identificação de entendimentos divergentes entre as duas Turmas de Direito Privado relativamente aos Temas 1464 e 1465.
Sobre o Tema 1465, enquanto a Terceira Turma do STJ possui julgados no sentido de admitir a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga, a Quarta Turma entende que, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Quanto ao Tema 1464, por sua vez, a Terceira Turma do STJ possui julgados no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, podendo os descontos previstos na referida lei serem efetuados como regra geral, mas, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. Por outro lado, a Quarta Turma entende que os percentuais previstos na Lei do Distrato não conflitam com a legislação consumerista, por não configurarem elemento inesperado nem dissociado da proteção conferida ao consumidor.
Portanto, em busca da segurança jurídica própria do sistema do stare decisis implantado oficialmente no ordenamento jurídico brasileiro com o Código de Processo Civil de 2015, a partir das previsões dos arts. 926 e 927, as afetações propostas e acatadas estão consentâneas com o objetivo de racionalização do Poder Judiciário através da fixação de um precedente qualificado apto a servir como instrumento processual capaz de pacificar, em âmbito nacional, questões de direito que se repetem em múltiplos processos.
A Segunda Seção do STJ determinou a suspensão imediata dos Recursos Especiais ou Agravos em Recursos Especiais em segunda instância e/ou no STJ que versem sobre quaisquer das matérias afetadas acima, para que se aguarde a pacificação e, com efeito, se evite a continuidade de proliferação de entendimento conflitantes. Os casos que ainda estão em 1ª instância, ou em grau de apelação, não estão suspensos.
Elaborado por: André Carvalho
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