STJ delimita responsabilidade de instituições financeiras em incorporações imobiliárias
O Superior Tribunal de Justiça, nos Embargos de Divergência no AREsp nº 2.422.743/BA (2023/0236871-6), de relatoria da Min. Maria Isabel Gallotti, firmou entendimento relevante para o mercado imobiliário ao afastar a responsabilidade da instituição financeira que atua exclusivamente como agente financeiro e credor fiduciário no financiamento da obra em caso de atrasos na entrega ou vícios construtivos.
Segundo o Tribunal, a mera fiscalização da evolução da obra para a liberação dos recursos financiados, papel exercido pelo agente financeiro, não o transforma em responsável pela execução do empreendimento.
É relevante ressaltar que o precedente trata de financiamento destinado à produção/construção do empreendimento, contratado com a incorporadora ou construtora, e não de financiamento individual da unidade imobiliária contratado pelo adquirente.
Para o Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade do agente financeiro não pode ser presumida apenas pela existência do financiamento, pela constituição de garantias ou pelo acompanhamento da evolução física da obra. Assim, o acompanhamento realizado pelo banco financiador para verificar a aplicação dos recursos e preservar a operação financeira não caracteriza, por si só, participação na execução do empreendimento.
O precedente tende a reforçar a segurança jurídica das instituições financeiras que atuam como financiadoras da produção, afastando a responsabilização automática por atrasos ou problemas construtivos quando sua atuação permanece restrita às funções próprias da operação de crédito.
Paralelamente, reforça que as obrigações relacionadas à execução, à qualidade e à entrega do empreendimento sejam atribuídas aos agentes responsáveis pela obra, ainda que o empreendimento seja objeto de financiamento bancário e esteja sujeito ao acompanhamento da instituição financeira.
A decisão também evidencia a importância de delimitar nos contratos de financiamento as atribuições do agente financeiro, a exemplo da fiscalização, da liberação de recursos e do acompanhamento da evolução do empreendimento.
O entendimento, contudo, não afasta a possibilidade de responsabilização da instituição financeira quando sua atuação ultrapassar a condição de mero agente financeiro, especialmente diante de previsão contratual específica ou de participação efetiva na execução do empreendimento.
Elaborado por: Fabiana Pessoa e Jully Silva
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