STJ afasta obrigação do credor fiduciário no pagamento do IPTU de imóvel alienado

Ao julgar o Tema 1.158, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que o credor fiduciário não é responsável pelos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel alienado até que assuma a efetiva propriedade do bem dado em garantia.

Isto porque, embora transfira, temporariamente, a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, até o pagamento integral da dívida, o devedor fiduciante continua sendo o contribuinte dos tributos e encargos incidentes sobre o bem, pois ainda mantém todas as características de proprietário, ou seja, aquele com domínio e posse direta do bem, à luz do disposto no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN).

De outro lado, tratando-se de contrato de alienação fiduciária, o credor detém a propriedade resolúvel do bem, ou seja, precária e temporária, apenas para fins de garantia do financiamento contraído, sem que exista o propósito de ser o dono da coisa (art. 22 da Lei n. 9.514/97), elemento subjetivo essencial para o reconhecimento da posse passível de tributação.

Com base nesse raciocínio, os ministros decidiram, de forma unânime, pelo afastamento da responsabilidade solidária e da legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal para cobrança do IPTU de imóvel alienado, por ausência de previsão legal no CTN para incluir o credor fiduciário no polo passivo da obrigação tributária antes da consolidação da propriedade e imissão na posse do imóvel.

A alienação fiduciária é um instituto jurídico de garantia no qual o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor fiduciário até o pagamento integral da dívida. Enquanto não houver consolidação da propriedade, o fiduciante permanece na posse direta do bem, sendo, portanto, o responsável pelos encargos incidentes sobre o imóvel.

No caso analisado pela Corte Superior, o Município de São Paulo moveu execução fiscal contra o Itaú Unibanco, na qualidade de credor fiduciário, alegando sua responsabilidade pelo pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel alienado. A instituição financeira sustentou a aplicação do artigo 23 da Lei nº 9.514/1997, que expressamente atribui ao fiduciante a obrigação pelo pagamento dos tributos e encargos sobre o bem até a consolidação da propriedade.

Nos julgamentos dos Recursos Especiais (REsps) 1949182/SP, 1959212/SP e 1982001/SP, cadastrados como Tema 1.158 dos repetitivos, o STJ estabeleceu o entendimento de que o credor fiduciário não pode ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU antes da consolidação da propriedade em seu nome.

Essa decisão se fundamenta na ausência de previsão legal no CTN, cujo artigo 34 define como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil ou o possuidor a qualquer título, não incluindo expressamente o credor fiduciário antes da consolidação da propriedade. Ademais, a Lei nº 9.514/1997 reforça que a responsabilidade pelo IPTU permanece sendo do fiduciante até a transferência definitiva da propriedade para o credor fiduciário.

O Ministro-Relator Teodoro Silva Santos destacou que a sujeição passiva da relação jurídico-tributária não pode ser atribuída ao credor fiduciário, pois a posse efetiva e qualificada do bem permanece com o fiduciante. Ainda, enfatizou que, no desdobramento da posse, característico da alienação fiduciária, não cabe ao município eleger arbitrariamente o credor fiduciário como contribuinte do IPTU, uma vez que esse critério de tributação deve estar expressamente previsto em lei complementar.

A tese fixada pela 1ª Seção do STJ, sob rito dos recursos repetitivos, possui força vinculante aos demais recursos especiais fundados em idêntica questão de direito, pacificando um tema de grande relevância, proporcionando mais segurança jurídica e previsibilidade para os negócios jurídicos envolvendo a constituição de alienação fiduciária de bens imóveis.

Elaborado por Marcela Martins e Tiago Villa Chan

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