STJ vai reapreciar o Tema Repetitivo nº 886 acerca da responsabilidade por dívida condominial à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional

Há quase onze anos, mais especificamente em 23 de setembro de 2014, o ministro LUIS FELIPE SALOMÃO proferiu decisão monocrática afetando o julgamento do REsp nº 1.345.331/RS (2012/0199276-4) à Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), nos termos do art. 543-C do revogado Código de Processo Civil, a fim de tratar da controvérsia sobre “quem tem legitimidade - vendedor ou adquirente - para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.”.

Naquela ocasião, o repetitivo foi tombado sob o nº 886 e determinou-se a suspensão de todos os processos em andamento no país que tivessem essa discussão em seu bojo, o que, no entanto, durou apenas meio-ano, posto que, em 8 de abril de 2015, a Segunda Seção do STJ fixou – por unanimidade – o seguinte entendimento:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Após embargos de declaração rejeitados, igualmente por unanimidade, o trânsito em julgado ocorreu em 5 de outubro de 2015 e esse é o entendimento jurisprudencial que deveria ser aplicado ao tema desde então.

Sucede que, inobstante esse precedente qualificado, o próprio STJ, após alguns anos, tem interpretado a tese adotada no julgamento do recurso representativo da controvérsia levando em conta a natureza propter rem das obrigações condominiais, de forma a reconhecer a legitimidade passiva concorrente entre o promitente vendedor (proprietário) e o promitente comprador, mesmo quando cumpridos os requisitos da imissão na posse e ciência inequívoca da transação por parte do Condomínio.

Essa situação fez com que a ministra MARIA ISABEL GALLOTTI propusesse afetar o julgamento dos Recursos Especiais nº 2.100.395/SP (2023/0354411-1) e nº 2.015.740/SP (2022/0227934-3) ao rito dos recursos repetitivos previsto do art. 1.036 do atual Código de Ritos, com o objetivo de revisar o Tema nº 886 à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional, conforme solução encontrada pelo falecido ministro Paulo de Tarso Sanseverino no julgamento do REsp 1.442.840/PR (2014/0060222-0), por intermédio da qual se distingue débito e responsabilidade.

Tal sugestão foi aceita por todos os membros da Segunda Seção, que, sem divergência, também concordou a suspensão de todos os recursos especiais e agravos em recurso especial em trâmite nos Tribunais de segundo grau ou no STJ, que versem sobre idêntica questão à discutida no Tema nº 886.

Os acórdãos foram publicados no Diário de Justiça Eletrônico Nacional (DJEN) na recente data de 26 de maio de 2025 para fins de ciência a eventuais entidades interessadas em atuar nos autos na condição de "amicus curiae", mediante solicitação por escrito no prazo de trinta dias.

Elaborado por: André Carvalho

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