STJ reafirma presunção de fraude à execução em alienação de imóvel após inscrição do débito tributário em dívida ativa

No dia 14 de junho de 2026, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, manteve, o entendimento de que configura fraude à execução a alienação de imóvel realizada após a inscrição do débito tributário em dívida ativa, ainda que não haja comprovação de má-fé do adquirente. A decisão foi proferida no julgamento do Recurso Especial (REsp) 2173311 e reforça a relevância da interação entre o Direito Imobiliário e do Direito Tributário para a segurança jurídica das transações imobiliárias e a mitigação de riscos.

A controvérsia envolveu a interpretação do artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN), segundo o qual se presume fraudulenta a alienação ou oneração de bens realizada pelo sujeito passivo após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa, bem como do artigo 54 da Lei 13.097/2015, que consagra o princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária como mecanismo de proteção ao terceiro adquirente de boa-fé.

No caso concreto, a empresa adquirente sustentou que, época da aquisição à, não existia execução fiscal ajuizada em face do vendedor pessoa física, tampouco penhora ou qualquer restrição averbada na matrícula do bem. Argumento, ainda, que o débito tributário estava vinculado apenas ao CNPJ de uma microempresa individual e que o CPF do empresário somente foi incluído na Certidão de Dívida Ativa (CDA) e na respectiva execução fiscal cerca de seis anos após a alienação do imóvel. Sob essa perspectiva, defendeu, que caberia à Fazenda Pública conferir publicidade adequada à vinculação entre pessoa física e a pessoa jurídica, de modo a assegurar proteção aos terceiros que realizam diligências prévias à aquisição imobiliária.

Apesar desses argumentos, prevaleceu o voto da ministra Maria Thereza de Assis Moura, segundo o qual, após a alteração promovida pela Lei Complementar 118/2005 no artigo 185 do CTN, a alienação de bens realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa caracteriza hipótese de fraude à execução submetida à presunção absoluta. Assim, para a configuração da fraude, mostra-se irrelevante a demonstração de má-fé do adquirente, bem como a inexistência de registros de constrição judicial ou restrições na matrícula do imóvel.

A decisão produz relevantes reflexos práticos para o mercado imobiliário, especialmente no âmbito de auditorias jurídicas (due diligence) realizadas em operações de aquisição de imóveis. O entendimento consolidado pelo STJ indica que a análise da situação jurídica do alienante não deve se limitar às certidões emitidas em seu CPF, sobretudo quando se tratar de empresário individual, microempreendedor individual (MEI) ou titular de firma individual.

Nesse contexto, torna-se recomendável a ampliação das diligências prévias para abranger também a pesquisa de débitos tributários, inscrições em dívida ativa e execuções fiscais vinculadas ao respectivo CNPJ, reduzindo o risco de que a aquisição venha a ser posteriormente considerada ineficaz perante o Fisco em razão da caracterização de fraude à execução.

Elaborado por: Mariana Leão e Rodrigo Justino

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