Locação de Imóveis: Emissão de NFS-e ainda não será implementada em agosto de 2026

A Reforma Tributária do Consumo ampliou o campo de incidência do IBS e da CBS para alcançar operações que, embora não configurem prestação de serviços para fins do ISS, deverão ser documentadas eletronicamente para fins de apuração dos novos tributos. Entre elas estão a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis, classificados, no padrão nacional da NFS-e no subitem 99.03.

Como consequência dessa ampliação, empresas, associações e demais contribuintes que auferem receitas de aluguel de imóveis próprios passaram a acompanhar o processo de adaptação da NFS-e (Nota Fiscal de Serviço Eletrônica) de padrão nacional, que deverá ser utilizada para documentar essas operações após a implantação das funcionalidades correspondentes.

Publicada em 4 de junho de 2026 pela Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e (SE/CGNFS-e), a Nota Técnica nº 009 estabeleceu as adaptações do leiaute necessárias à documentação dos novos fatos geradores alcançados pelo IBS e CBS, entre eles as operações envolvendo bens imóveis. 

Para essas operações, foram criados grupos e campos específicos, inclusive para identificação do imóvel e das parcelas que não integram a base de cálculo do IBS e da CBS. A Nota Técnica confirma, portanto, que as operações de locação de imóveis deverão ser formalizadas por meio da NFS-e de padrão nacional quando o novo leiaute e as respectivas funcionalidades forem efetivamente disponibilizados.

Não obstante a publicação da Nota Técnica nº 009, o Portal Nacional da NFS-e, em atualização veiculada em 15 de julho de 2026, esclareceu que que as alterações nela previstas não estarão disponíveis nos ambientes de Produção e de Produção Restrita em agosto de 2026.

O Portal também informou que as adaptações relacionadas aos novos fatos geradores classificados nos subitens 99.02, 99.03 e 99.04 — entre os quais está expressamente incluída a locação de imóveis —, a princípio, igualmente não estarão disponíveis nesses ambientes no referido período.

Não se trata, portanto, propriamente de adiamento de uma obrigação de emissão que já estivesse em vigor. O que ocorre é que o módulo e o leiaute necessários à emissão da NFS-e para essas operações ainda não serão implantados nos ambientes nacionais em agosto de 2026.

Embora a estrutura técnica destinada à futura documentação e tributação das operações imobiliárias já tenha sido definida, sua utilização prática depende da disponibilização das respectivas funcionalidades. O cronograma de implantação da Nota Técnica nº 009 deverá ser divulgado posteriormente pelo Comitê Gestor da NFS-e.

É importante destacar que a indisponibilidade da Nota Técnica nº 009 não interfere nas demais adaptações da NFS-e relacionadas à Reforma Tributária do Consumo.

De acordo com as orientações constantes do Portal Nacional, permanece prevista, a partir de 3 de agosto de 2026, a obrigatoriedade de preenchimento dos grupos relativos ao IBS e à CBS e a aplicação das respectivas regras de validação para as operações já contempladas pelo leiaute atualmente disponível.

Nessa etapa, o leiaute-base exigido será o estabelecido pela Nota Técnica nº 004, versão 2.0, acrescido do campo tpRetPisCofins introduzido pela Nota Técnica nº 007, que correspondem às estruturas atualmente disponíveis nas APIs dos ambientes de Produção e de Produção Restrita.

Diante desse cenário, os contribuintes que auferem receitas de aluguel de imóveis próprios não deverão iniciar, em agosto de 2026, a emissão de NFS-e relativamente a essas receitas exclusivamente em razão da Nota Técnica nº 009, uma vez que o módulo e o leiaute correspondentes ainda não estarão disponíveis nos ambientes de Produção. 

A emissão da NFS-e para essas operações somente poderá ser operacionalizada após a implantação das respectivas funcionalidades, conforme cronograma específico ainda a ser divulgado pelo Comitê Gestor.

Recomenda-se, portanto, que empresas, associações e demais entidades com receitas de locação de imóveis acompanhem as próximas publicações do Portal Nacional da NFS-e, a fim de se prepararem para a futura implementação dessa obrigação.

Enquanto isso, deve ser mantida a atenção às adequações já aplicáveis às operações contempladas pelo leiaute atualmente em produção, especialmente à obrigatoriedade de preenchimento dos grupos do IBS e da CBS prevista para 3 de agosto de 2026.

A matéria permanece em evolução, e novas orientações deverão ser divulgadas à medida que a plataforma nacional avance na implementação dos demais aspectos da Reforma Tributária do Consumo.

Elaborado por: Anna Chaves e Taciana Gantois

E-mail: tributario@mellopimentel.com.br